מיסוי בתמ"א 38 – מורה נבוכים
כידוע, המטרה הראשונית של תמ"א (תכנית מתאר ארצית) 38 הייתה לייצר תמריץ ליזמים שיאפשר חיזוק של מבנים ישנים בפני רעידות אדמה.
היום, כמעט עשור וחצי אחרי שהתקנה התקבלה, התכלית המקורית כמעט נשכחה. בפועל, תמ"א 38 משמשת כמנוע עיקרי להתחדשות עירונית במרכזי הערים הצפופים. אבל ההתחלה הייתה קשה, למרות שעל הנייר תמ"א 38 נראית כמו מצב קלאסי שלWIN-WIN , עד 2008 כמעט ולא בוצעו פרויקטים מסוג זה. הסיבה: עיוותי מיסוי.
לא עסקת קומבינציה
כשהתוכנית יצאה לדרך רשויות המס התייחסו אל פרויקטים במתווה הזה כאל עסקת קומבינציה. מבחינה טכנית הם צדקו – בעלי הזכויות (על פי רוב דיירי הבניין) בעצם מוכרים את הזכויות לצד שלישי (היזם) ומקבלים בתמורה דירה גדולה יותר ובניין משופר. עסקה כזו חייבת במס שבח. עבור הדיירים מדובר במעמסה כבדה, ועבור היזמים, נשיאה בנטל הזה בנוסף לשאר עלויות הבנייה והרגולציה, הפכה את הפרויקט ללא כדאי.
בשנת 2008 המחוקק נתן דעתו לעיוות הזה, והגדיר כל פרויקט של תמ"א 38 כמקרה פרטי שלא חל עליו מס שבח כמו בעסקת קומבינציה. התיקון הזה שיחרר חסם מהותי ואחריו החלו פרויקטים של תמ"א 38 לצוץ כמו פטריות אחרי הגשם.
האם הפטור במס שבח תקף גם כשארצה למכור את הדירה?
לא. הפטור בא לתקן עיוות שראה בהעברת זכויות הבנייה ליזם כמכירת נכס שחייבת במס שבח. אם תמכרו את הדירה תהיו חייבים במס שבח. החדשות הטובות שמדובר במס שבח מוקטן שלא משקף את ההשבחה האמיתית והמלאה של הדירה והבניין.
האם הפטור במס שבח תקף במקרה תמ"א הריסה ובנייה מחדש?
בשנים האחרונות, הרשויות והיזמים נותנים העדפה לתמ"א 38 במסלול הריסה ובנייה. היתרון במסלול זה שהוא מאפשר לצבור גם את זכויות הבנייה של התמ"א וגם את אלו של התב"ע (תוכנית בניין עיר המקנה זכויות בנייה בכל מגרש). פה העניינים מסתבכים, כי בעוד זכויות התמ"א פטורות ממס שבח, זכויות התב"ע כן חייבות במס. כאן נכנסים לחשבון הפטורים האישיים של כל דייר. בפועל, בדרך כלל תיהנו מפטור מלא להרחבה של עד 25 מ"ר בשטח הדירה.
יש סוגיות רבות הנוגעות למיסוי ורישוי שהשלכותיהן אינן תמיד ברורות לדיירים. אנחנו, במשרד עורכי הדין 'קרין לב', שמתמחה בסוגיות מקרקעין ומעניק ליווי משפטי צמוד לדיירים בפרויקטים של תמ"א 38, נשמח לעמוד לרשותכם. למידע נוסף וייעוץ אישי: פשוט חייגו 03-67-33-600
