מאחר ופרויקט התחדשות עירונית (פינוי בינוי/ תמ"א 38 חיזוק) הוא פרוייקט מורכב ועתיר פרטים, לא פעם קורה שתהליך החתמת הדיירים על הסכם מחייב בינם ליזם הנבחר מתמשך ואורך זמן רב של חודשים רבים ואף שנים.
לעיתים, במרוצת הזמן החברה שהחלה את ההחתמות מול הדיירים בוחרת שלא לבצע את הפרויקט מסיבות שונות, כלכליות או סדרי עדיפות אחרים שהשתנו.
במקרה כזה לרוב החברה שהחתימה או החלה את ההליך (נקרא לה חברה א') מוכרת או מעבירה את הפרויקט לחברה יזמית אחרת (חברה ב') ואזי נשאלת השאלה האם לדיירים שחתמו על ההסכם עם החברה המקורית יש יכולת להשפיע ולשנות את מהלך ענייניים זה, האם הם מחויבים כעת בהסכם עם חברה ב'? אותה הם לא מכירים, לא ערכו את הבדיקות הנדרשות ובאופן כללי עשויה להיות לא מתאימה לביצוע הפרויקט?
בסוגיה זו בדיוק עסק פס"ד ה"פ 62104-11-17 עין יהב 7,5,3 חולון בע"מ נ' דיין ואחרים (9 משיבים) שניתן בתחילת מאי 2019.
בפס"ד זה מדובר על פרוייקט תמ"א 38 חיזוק בשלושה ביניינים בני 48 דירות בסה"כ אשר חברה בשם א.פ.ג הנדסה בע"מ החתימה את הדיירים על הסכם לביצוע הפרויקט. חברה זו הראתה ניסיון בפרויקטים קודמים (4 פרויקטים מוצלחים שהסתיימו) ובאופן כללי מנהליה ובעליה היו בעלי ניסיון של 20 שנים בתחום הבניה למגורים.
עקב כניסת החברה לקשיים כלכליים היא העבירה את הפרויקט לחברה חדשה אשר לדעת תשעת הדיירים המשיבים לא היה הניסיון והידע הנדרשים לביצוע הפרויקט.
החברה החדשה הגישה את התובענה לבית המשפט בבקשה שיצהיר כי הסכם התמ"א תקף לפני שיחלו הליכי התכנון אשר יחייבו אותה להוצאות כספיות ניכרות.
בית המשפט דחה את התביעה והצהיר כי הדיירים אינם מחויבים להסכם עם החברה החדשה ממספר סיבות, ביניהן:
- נקבע כי הסכם תמ"א הינו פרויקט מורכב לביצוע ובחירת היזם נשענת על נסיונו, יכולותיו ובעלי המקצוע עימם הוא מתקשר, כדי לחתום על הסכם זה יש צורך ביחסי אמון מיוחד "ובפרט כאשר הבניין אמור להפוך למשך תקופה ממושכת לאתר בניה על כל המשתמע מכך".
- הבדיקות שעשו הדיירים היו לגבי חברה א', אין לקבל מצב שחברה אחרת תהפוך לצד להסכם כאשר לא נעשו לגביה בדיקות כלשהן.
- בהסכם שנחתם לא מוזכרת החברה החדשה כלל ורק החברה המקורית הינה צד לו. אמנם ישנה אפשרות להחלפת היזם בהסכם התמ"א שנחתם אולם היא מחויבת באישור בכתב של הדיירים, דבר שלא נעשה כאן.
- בהסכם אין אישור מפורש להעברת הזכויות לחברה אחרת מהיזם המקורי – פס"ד קבע כי על פי חוק המחאת חיובים ניתן להעביר זכות רק במקרה בו לחייב זה לא משנה כלפי מי הוא מבצע את החיוב, כלומר כאשר לדיירים זה משנה, לא ניתן להמחות את הזכות ללא הסכמת הדיירים.
נקודה נוספת שראוי לציין הוא סוגיית "חברת פרויקט" – ברוב הפעמים מוקמת חברה חדשה לטיפול בלעדי בפרויקט, המטרה היא פתיחת חברה "נקיה" שאין לה התחייבויות קודמות שעשויות להתגלגל אל הפרויקט החדש, יחד עם זאת יש לשים לב שהבעלות בחברת הפרויקט היא בידי אותו היזם שחתם על ההסכם ושעליו הסכימו הדיירים.
