העובדות: התובע היה הבעלים הרשום של דירה. התובע ניהל מערכת יחסים עם אישה במשך 4 שנים. לא נחתם ביניהם הסכם ממון ו/או הסכם לחיים משותפים. לאחר שהתובע והאישה נפרדו, האישה זייפה הסכם חיים משותפים וממון. במסגרת ההסכם המזויף, התחייב התובע להעביר את זכויותיו בדירה במקרה של פרידה. האישה הגישה תביעה נגד התובע לאכיפת הסכם הממון. התובע לא התגונן (מכיוון שהיה אסיר בבית הסוהר באותה עת וכתב התביעה לא הומצא לידיו) ולפיכך ניתן פס"ד נגד התובע בהעדר הגנה. מכוח פסה"ד האישה רשמה את הזכויות בדירת התובע על שמה. האישה מכרה את הדירה לצד ג' (הנתבע) והדירה נרשמה ע"ש הנתבע. לאחר שנודע לתובע על כך, הוא הגיש תביעה לביטול פסה"ד שניתן בהעדר הגנה. ביהמ"ש ביטל את פסה"ד שניתן בהעדר הגנה. התובע הגיש תביעה נגד האישה ונגד הנתבע בו הוא ביקש שיינתן צו המצהיר שהזכויות בדירה שייכות לו ולא לנתבע. האישה לא טרחה להגיש כתב הגנה, אך בכך אין נחמה לתובע שכן הבעיה העיקרית שלו היא מול הנתבע שנרשם בטאבו כבעלים של הדירה.
למי הזכויות בדירה אם כן: לתובע, הבעלים המקורי של הדירה; או לנתבע אשר רכש את הדירה מהאישה שהייתה רשומה כבעלים של הדירה בלשכת רישום המקרקעין?
ביהמ"ש קיבל את התביעה והורה שזכויות הבעל בדירה עדיפות על זכויות הנתבע.
ההכרעה בתביעה תלויה בשאלה האם הנתבע רכש את הדירה בתנאי תקנת השוק הקבועים בסעיף 10 לחוק המקרקעין. סעיף 10 קובע: "מי שרכש זכות במקרקעין מוסדרים בתמורה ובהסתמך בתום לב על הרישום, יהא כוחה של זכותו יפה אף אם הרישום לא היה נכון".
הנתבע רכש את הדירה ממי שהייתה רשומה בטאבו כבעלים של הדירה. בהתאם לסעיף 10, לכאורה זכותו של הנתבע חזקה מזכותו של התובע, גם אם רישום הזכויות בדירה על שם האישה לא היה נכון. מדוע העדיף, איפוא, ביהמ"ש את זכויות התובע על פני זכויות הנתבע?
סעיף 10 קובע שרוכש המבקש ליהנות מתקנת השוק במקרקעין נדרש להוכיח שהוא הסתמך בתום לב על רישום בטאבו (גם אם הרישום לא היה נכון) וכן שהוא שילם תמורה בעד זכות המקרקעין.
לפיכך, ביהמ"ש בחן את תום ליבו של הנתבע בעסקת הרכישה של הדירה. ביהמ"ש קבע את הממצאים העובדתיים הבאים בעניין זה:
מכירת הדירה בין האישה לנתבע נעשה מיד לאחר רישום הזכויות בדירה ע"ש האישה. בהתייחס לכך ביהמ"ש העיר שמכר תכוף מהווה נורת אזהרה קלאסית בעסקאות במקרקעין, בוודאי כאשר עיסוקו של המוכר אינו במכר במקרקעין.
המודעה למכירת הדירה פורסמה עוד בטרם הושלם רישום הזכויות בדירה ע"ש האישה. ביהמ"ש קבע שמאזן ההסתברות בנוגע לשאלה – האם התוודעות הנתבע לדירה הייתה טרם רישומה ע"ש הנתבעת – הוא שקול. ואולם הואיל ונטל הראיה והשכנוע להוכחת תנאי השוק מוטל על הנתבע, ספק זה מתפרש כנגד גרסת הנתבע שהוא ראה את הדירה רק לאחר רישום זכויות האישה בדירה.
הנתבע הוא עו"ד העוסק גם במקרקעין. ביהמ"ש ייחס חשיבות לעניין זה בבואו לבחון את תום ליבו של הנתבע.
מתוכן המודעה הנתבע ידע שהדירה מושכרת. במהלך ביקורו של הנתבע בדירה השוכרים שהו בדירה ונודע לו שהתובע השכיר את הדירה לשוכרים.
הנתבע, עו"ד במקצועו, עיין בנסח טרם רכישת הדירה וידע שהזכויות בדירה נרשמו ע"ש האישה מכוח צו שיפוטי. הנתבע קיבל מב"כ האישה את פסה"ד שמכוחו נרשמו זכויות האישה בדירה, כאשר בפסה"ד כתוב שהוא ניתן בהעדר הגנה. ביהמ"ש קבע כי לנוכח מקצועו כעו"ד בתחום המקרקעין סביר שהוא היה מודע לסיכון של ביטול פסה"ד שניתן כנגד התובע במעמד צד אחד.
גם מעיון בהסכם המכר בין האישה לנתבע עולה שהנתבע חשש ביחס לזכויות האישה בדירה. לכן הוכנסו תנאים מיוחדים בהסכם שיגנו עליו באופן חריג עד לרישום הזכויות בדירה על שמו.
ביהמ"ש קבע כי הצטברות העובדות הללו מובילה למסקנה שהנתבע "עצם את עיניו" מלראות את הבעייתיות בדבר זכויותיה של האישה בדירה, דבר השולל את תום ליבו הנדרש בהתאם לסעיף 10 לחוק המקרקעין.
ת"א 136-03-18 זוטא נ' לוין
