פסק דין תקדימי בנושא מקרקעין- אישור עסקה במקרקעין שנערכה בעל פה
בהתאם לסעיף 8 לחוק המקרקעין – התשכ"ט-1969, עסקה במקרקעין חייבת להיות מעוגנת במסמך בכתב.
בית המשפט נדרש לשאלה- האם למרות היעדרו של מסמך בכתב, ניתן להכיר בקיומה המשפטי של עסקה במקרקעין ולתקן את רישום הזכויות ברשם המקרקעין בשל "זעקת ההגינות" העולה מנסיבות המקרה?
במקרה הנדון, בית המשפט אישר עסקת מקרקעין שנערכה בעל פה וקבע כי למרות שלא ניתן היה להציג הסכם בכתב, כנדרש בעסקת מקרקעין, מדובר במקרה בו "זועקת ההגינות לשמיים".
תמצית פסק הדין:
התובע והנתבע אחים, בניהם של הנתבעת ובן זוגה המנוח. משרדינו ייצג את התובע.
הורים לשלוש עשרה ילדים התגוררו בדירת "עמידר" במרכז הארץ, ובשלב כלשהו רכשו אותה במחיר מוזל במסגרת מבצע "קנה ביתך", מבצע אשר אפשר לדיירים מוגנים לרכוש את הבית בו הם מתגוררים מחברת עמידר.
בשנת 2001 הורי התובע, הציעו לו לשלם על הדירה, וכשיתאפשר, הזכויות יעברו לבעלותו. ההצעה התבססה על הדין שחל באותה התקופה, לפיו העברת הזכויות בקניית דירה מעמידר תוכל להתבצע רק חמש שנים ממועד הרכישה. אחרת, ההורים היו מפסידים את המענק שניתן, והיו נאלצים לשלם מחיר מלא.
ההורים הציעו לכל אחד מהאחים לשלם בגין רכישת הדירה תוך הבטחה שמי ישלם יקבל זכויות עתידיות בבית המגורים. משלא נענה אף אחד מהאחים פרט לתובע ובשלב מאוחר יותר, הנתבע. שילם את מלוא ההוצאות על הדירה, כולל המשכנתא, כאשר אחיו הצעיר, הנתבע, הפקיד לו כמחצית מסכומים אלו לאורך השנים.
בשנת 2006, בדיוק לאחר 5 שנים, החתים הנתבע( האח הצעיר) את הוריו על עסקת מתנה לפיה כל הזכויות בבית המגורים יינתנו לו בהעברה ללא תמורה. עסקה אשר הוסתרה במכוון מהתובע.
אב המשפחה נפטר ב-2008.
ב-2009 קיבל התובע הודעה מהבנק אודות סילוק יתרת המשכנתא. רק במועד זה, הבין התובע את מעשיו של אחיו הצעיר. ( עד למועד זה, שילם התובע תשלומי משכנתא מדיי חודש).
התובע עשה ככל שבידו על מנת להימנע מפתיחת הליכים משפטיים כנגד אחיו ואימו וזאת חרף העובדה שהרגיש נבגד.
התובע ביקש מהנתבעים שישיבו לו לו לפחות חלק מהכספים אשר שולמו על ידו משך 10 שנים. משסירבו הנתבעים , פנה התובע לביהמ"ש לענייני משפחה.
טענות הצדדים:
טענת התובע היתה שהתחייבותו לתשלום המשכנתא לצורך מימון רכישת הנכס היתה מתוך הסתמכות על הבטחות הוריו, כי הזכויות בעדן ישלם תרשמנה על שמו ועל שם אחיו- הנתבע , בחלקים שווים.
בין התובע לבין ההורים מעולם לא נחתם הסכם בכתב אך הייתה זו התחייבות שבעל פה.
נוכח המגבלה של חברת עמידר להעברת הזכויות בבית במשך 5 שנים, הובטחו זכויותיהם של התובע והנתבע בדרך של צוואה. האחים חתמו ביניהם על הסכם הלוואה ועל רקע הסכם הלוואה זה, נקבעה החלוקה בבית בצוואה.
טענות הנתבעים היו כי ההסכם בין הצדדים לפיו יקבל התובע מחצית מהזכויות בבית, הוא הסכם בעל פה. לפיכך, אין מסמך בכתב לביסוס העסקה במקרקעין.
כמו כן זכויות הנתבע נרשמו מכוח העברה ללא תמורה. המדובר בעסקת מתנה אשר הסתיימה ברישום ואין נותן המתנה יכול לחזור בו. משכך, אין לתובע עילה לביטולה.
בהתאם לחוק ולפסיקה, רישום הזכויות אצל רשם המקרקעין מהווה ראיה חותכת לתוכן ולאמיתות הרישום. הנטל לסתירת הרישום, והוכחה כי הרישום של הזכויות במקרקעין אינו משקף את מצב הדברים האמיתי, הוא נטל כבד מאוד.
בהתאם לפסיקה, רק במקרים בהם הטעות הרישומית "זועקת לשמיים" ניתן יהיה "לפתוח" את הרישום כאשר ביהמ"ש משתכנע שהרישום בפנקס המקרקעין אינו משקף כשורה את זכויות הצדדים.
החלטת ביהמ"ש
בית המשפט קבע כי בהתאם לעדויות הצדדים , אכן היתה התחייבות לתובע בתמורה למימון רכישת הבית ואף קבע כי אלמלא מעורבותו של התובע ספק אם ניתן היה לרכוש את הבית.
בנוסף, נראה כי הנתבע פעל שלא בתום לב שעה שהסתיר מהתובע את עסקת המתנה.
מעמד ההורים מיום עשיית ההסכם בעל פה ועד להעברת הזכויות לנתבע היה כשל נאמנים. הסכמות הצדדים לפיהן התובע ישלם עבור הבית והוריו יירשמו כבעלים, יצרו יחסי נאמנות ביניהם.
לפיכך, כאשר העבירו ההורים בעסקת מתנה את הזכויות בבית לנתבע, הם הפרו את חובת הנאמנות כלפי התובע.
לסיכום קבע ביהמ"ש, כי ההסכמות שבין התובע והנתבע ובינם לבין ההורים, לפיהם תירשמנה הזכויות בנכס בחלקים שווים תקפים, וזאת חרף העובדה כי לא עוגנו בהסכם כתוב.
